ČNB od ledna zmírňuje podmínky pro poskytování hypoték, ruší DTI faktor

Česká národní banka (ČNB) se rozhodla pro další uvolnění pravidel, která regulují poskytování hypoték. Nově již nebude bankám uložena povinnost uplatňovat limit maximálního dluhu žadatele ve vztahu k jeho ročnímu příjmu (DTI). Nicméně, limit poměru výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV) zůstává zachován.

Současná pravidla pro poskytování hypoték jsou následující:

• Limit LTV zůstává na úrovni 80 %, přičemž pro žadatele do 36 let je limit 90 %.
• Ruší se limit DTI, který dosud stanovoval maximální výši celkového dluhu ve vztahu k čistým ročním příjmům (dříve 8,5násobek, pro osoby do 36 let 9,5násobek).
• V červenci 2023 byla již zrušena povinnost ohledně limitu výše měsíčních splátek dluhu k čistému měsíčnímu příjmu (DSTI).

Úrokové sazby bank však zůstávají na vysoké úrovni, začínají na 5,7 %. ČNB uvedla, že důvodem pro zrušení DTI faktoru je skutečnost, že vyšší úrokové sazby snižují rizika spojená s příjmy žadatelů. Jakým způsobem budou banky tato rizika řešit, je ponecháno na jejich uvážení.

Bankovní rada také potvrdila sazbu proticyklické kapitálové rezervy na úrovni dvou procent. Tento nástroj slouží k posílení odolnosti bankovního sektoru vůči rizikům spojeným s výkyvy v úvěrové aktivitě. V obdobích růstu úvěrů by měly banky vytvářet rezervy, které mohou pomoci pokrýt případné ztráty v případě úvěrových problémů. Tvorba rezervy může mít za následek zpomalení růstu úvěrů.

Jaké budou praktické dopady změn?

S ohledem na stále vysoké ceny nemovitostí a úrokové sazby se neočekává, že by tato změna výrazně oživila hypoteční trh. I když se v poslední době začalo snižovat nadhodnocení nemovitostí, stále jsou pro mnoho lidí nedostupné. Pro osoby se středními příjmy jsou nemovitosti stále přibližně o 60 % nadhodnocené. Tato změna tak pravděpodobně přinese spíše administrativní uvolnění než reálné zvýšení dostupnosti hypoték.

Hlavní ukazatele pro posouzení schopnosti splácet hypotéku:

• LTV (Loan to Value) = Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Pokud si chcete půjčit na nemovitost, banka vám poskytne maximálně 80 % její hodnoty. Zbytek musíte uhradit z vlastních zdrojů. Pro žadatele do 36 let je limit 90 %. Tento ukazatel je povinný, ostatní jsou doporučené.
• DTI (Debt to Income) = Počet ročních čistých příjmů potřebných ke splacení součtu všech dluhů. Dříve mohli na hypotéku dosáhnout pouze ti, jejichž dluhy nepřesahovaly 8,5násobek čistých ročních příjmů (pro osoby do 36 let 9,5násobek).
• DSTI (Debt Service to Income) = Procentní podíl všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele. Doporučená horní hranice podle ČNB je 40 %.