Praktické informace, které se vyplatí znát, pokud uvažujete o hypotéce

Hledáte své první vlastní bydlení, chcete se přestěhovat do většího nebo plánujete rekonstrukci bytu či domu? Vzhledem k rekordně nízkým úrokovým sazbám je hypotéka nejlepším způsobem financování bydlení. Řekneme vám, co potřebujete vědět, abyste od své banky získali nejlepší podmínky.

Nejprve hypotéka a pak nemovitost

Mnoho lidí dělá tu chybu, že si nejprve najde svůj nový vysněný byt nebo dům, zaplatí rezervační poplatek a teprve poté si vezme hypotéku. Nebo si naplánují rekonstrukci, začnou první práce z vlastních úspor, a když jim dojdou peníze, začnou se poohlížet po jiných možnostech financování.

To je však špatný postup, který vás může stát nejen čas, ale i peníze. Odborníci proto radí, abyste si nejprve ověřili své finanční limity a teprve poté začali plánovat. Je to praktické a nic vás to nestojí. "Při financování bydlení je ideální si nejprve udělat průzkum a zjistit, kolik peněz vám banka může půjčit. Teprve poté začnete hledat vhodnou nemovitost nebo plánovat rekonstrukci. V opačném případě byste mohli zaplatit zbytečný rezervační poplatek za nemovitost, kterou nakonec nekoupíte, a přijít tak desetisíce korun. Nebo vám během rekonstrukce mohou dojít úspory, které jste mohli použít na dorovnání hypotéky, a banka vám bez vašich vlastních peněz nemusí půjčit potřebnou částku. V horším případě se může stát, že vám banka z nějakého důvodu nepůjčí vůbec a vy nebudete mít z čeho dokončit započatou práci.

Proč je hypotéka nejlepším řešením?

Při financování bydlení lidé nejčastěji sahají po hypotékách a úvěrech od stavebních spořitelen, u nižších částek také po spotřebitelských úvěrech. Největší výhodou hypoték jsou rozhodně nejnižší úrokové sazby, které v průběhu letošního roku klesaly.

Ve většině bank je minimální výše hypotéky od 300.000 Kč. Maximální výše úvěru závisí na hodnotě zajištění úvěru (tj. na hodnotě nemovitosti, kterou chcete dát do zástavy) a také na vaší bonitě (tj. na tom, jaký příjem můžete doložit).

Minimální doba splatnosti hypotéky je 4 roky, maximální doba splatnosti je 30 let, v některých bankách až 40 let. Čím delší dobu splatnosti si zvolíte, tím nižší měsíční splátku budete platit.

S hypotékou můžete také bezplatně splácet navíc a zbavit se úvěru dříve. Při současných nízkých úrokových sazbách se vyplatí takto ušetřené peníze investovat a později je použít na předčasné splacení úvěru.

Úroková sazba hypotéky je fixní, takže ji banka během fixačního období nemění. Můžete si zvolit dobu fixace na 1, 2, 3, 5, 7 nebo 10 let.

Banka vám poskytne hypotéku pouze do výše 80 % LTV (LTV je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) - to znamená, že zbývajících 20 % hodnoty nemovitosti musíte financovat jiným způsobem.

Banky již jen zřídka poskytují 90% LTV, jsou omezeny zákonem.

V některých bankách můžete získat hypotéku bez poplatku za poskytnutí. Banky také často pořádají akce, během nichž klientům proplácejí odhad nemovitosti nebo poplatek za zápis hypotéky do katastru nemovitostí.

Pokud již hypotéku splácíte nebo máte více úvěrů, můžete je sloučit do jedné refinancované hypotéky. Tento krok může přinést výrazné úspory a také snížit měsíční zatížení rodinného rozpočtu.

Největší chybou podle odborníka je, když se obrátíte pouze na jednu banku a spokojíte se s první nabídkou hypotéky, kterou dostanete. Každá banka má na klienta jiný pohled a záleží na interních kritériích každé banky, jakou hypotéku a za jakých podmínek nakonec dostanete. Proto je lepší provést srovnání bank na celém bankovním trhu. Navíc původní nabídka banky nemusí být totožná se schválenými podmínkami úvěru.

V bankách jsou rozdíly, záleží na detailech

Ale pozor, nejnižší úroková sazba, kterou vidíte v bankovních reklamách, nemusí znamenat nejlepší hypotéku. Nezapomeňte také, že od loňského roku platí pro hypotéky přísnější pravidla týkající se povinné finanční rezervy žadatelů o úvěr. Banky také musí dodržovat maximální úvěrový strop - to znamená, že mají stanovenou maximální výši úvěru, kterou vám mohou schválit vzhledem k vašemu ročnímu příjmu.

Na druhou stranu je zcela na bance, jakou výši příjmu z klientem předložených dokladů přijme, a právě zde vznikají mezi bankami rozdíly. I když předložíte stejné doklady o příjmech, může se stát, že jedna banka akceptuje jen 50 % toho, co by akceptovala jiná banka, a od toho se odvíjí celková schválená výše úvěru. Proto je nezbytné důkladně prozkoumat současný hypoteční trh a zeptat se na podrobnosti.

Jakou úrokovou sazbu můžete získat?

Výše úroků z úvěru závisí na zvolené fixaci úrokové sazby, tj. zda si zvolíte fixaci např. na 3, 5 nebo dokonce 10 let. Výslednou úrokovou sazbu však ovlivňuje mnohem více faktorů. Současné úrokové sazby nových hypoték se pohybují v průměru kolem 4,5 % ročně. Některé banky nabízejí úrokové sazby nižší než 0,5 %, ale někteří klienti mohou získat úrokové sazby blížící se 3,5 %. Rozdíly vznikají také na základě ratingu žadatele u banky a obecně platí, že čím lepší rating, tím lepší úrokovou sazbu můžete získat.

Podle jednoho průzkumu se až 6 z 10 lidí nechá zlákat reklamou banky propagující nejlepší úrokové sazby hypoték. Často však tyto sazby nedostanou, nebo je banka vůbec nekvalifikuje pro poskytnutí úvěru, případně je úrok podmíněn tím, že se přihlásí k dalším službám, za které musí platit.

Nejnižší úrokové sazby mohou být vázány na využívání dalších produktů, jako je povinné založení účtu nebo pojištění úvěru u banky. Tyto služby však pro klienta představují dodatečné náklady. Lidé si to mnohdy neuvědomují, ale tím, že si pořídí další služby, zaplatí nakonec za úvěr více, než kdyby si vzali hypotéku s vyšší úrokovou sazbou, ale bez výše uvedených dodatečných podmínek.

Shrnutí

Nepodceňujte důkladný průzkum trhu, porovnávejte více nabídek.

Zjistěte si u bank nejen úrokovou sazbu, splátky a úvěrový limit, ale také podrobnosti o tom, co musíte udělat, abyste nabídku získali.

V žádném případě nepodepisujte rezervační smlouvu, pokud nemáte alespoň předběžně potvrzenou průchodnost hypotéky u banky.

Pozor také na složení rezervační zálohy, která nemusí být v případě zamítnutí úvěru u každé realitní kanceláře vratná.

Mějte realistická očekávání, průzkum bank vám ukáže, kde je strop vašich finančních možností.

Nechte si zkontrolovat své vlastní stávající finanční produkty, které mohou souviset s vašimi plány a možnostmi půjček.

Zamyslete se také nad tím, jakým způsobem budete hypotéku refinancovat. Pokud nemáte potřebných 20 % vlastního kapitálu, může být vaše cesta k novému bydlení složitější.

Než se pustíte do půjčky, zvažte také možná rizika. Jak zajistíte splacení půjčky? Co když se vaše finanční situace změní? Budete mít dostatečné finanční rezervy na pokrytí zvýšených měsíčních výdajů?

Všechny tyto otázky byste si měli ujasnit ještě před tím, než požádáte o půjčku. Zatímco jedné bance může vyhovovat váš typ příjmu a požadavek na hypotéku, jiná banka vás může odmítnout. Porozumět těmto kritériím a umět je vzájemně porovnat a vyhodnotit je je časově velmi náročné. Výhodu mají ti, kteří tento průzkum a zpracování půjček přenechají profesionálům. Makléř, který denně řeší desítky různých případů, vás na základě svých zkušeností a znalostí bankovních specifik dokáže správně a bez zbytečných přehmatů nasměrovat tam, kde to pro vás bude ideální.