Jak funguje proces schvalování hypotéky?

Hypotéka je dlouhodobý úvěr určený na bydlení - koupi bytu nebo domu, rekonstrukci domu, výstavbu vlastního rodinného domu nebo refinancování zajištěné nemovitostí. Doba splatnosti hypoték se pohybuje od 5 do 30 let. Některé banky mohou poskytnout dobu splácení až 40 let. Mnoho lidí, kteří uvažují o hypotéce, neví, na co se mají připravit a jak vlastně hypoteční proces probíhá.

Kdo může žádat o hypotéku?

- hypotéku může získat fyzická osoba, která je dospělá, tj. starší 18 let
- je občanem České republiky s trvalým pobytem v České republice nebo cizincem s trvalým pobytem ve České republice, přičemž jeden z žadatelů je občanem země EU.
- žadatel má příjem ze závislé činnosti, podnikání nebo jiný příjem, který musí bance doložit.

Důležitý je také výběr banky

Výběr banky je důležitým krokem, který by se neměl podceňovat, protože od něj se odvíjí výhody a nevýhody vašeho budoucího úvěru. Na bankovním trhu existuje široká nabídka hypotečních úvěrů. Liší se úrokovými sazbami, maximální dobou splácení úvěru, poplatky, výší úvěru v poměru k ceně nemovitosti, možnostmi mimořádných splátek úvěru atd. Neexistuje odpověď na otázku, která banka poskytuje nejvýhodnější hypoteční úvěr.

Proto je nutné oběhnout všechny banky a porovnat různé nabídky. Pokud si to nemůžete dovolit, vyplatí se využít služeb finančního poradce, který se vyzná v úvěrových produktech všech bank. Finanční poradce analyzuje výhody a nevýhody jednotlivých produktů.

Hypotéky si můžete porovnat také prostřednictvím Hypotékia.cz.  Podle vlastních potřeb a požadavků si namodelujete a porovnáte parametry hypotečních úvěrů nabízených jednotlivými bankami. Tím se zúží výběr bank a hypoték, které nejlépe splňují vaše požadavky.

Obecná kritéria a podmínky získání hypotéky

Abyste mohli získat hypoteční úvěr, musíte mít především dostatečný příjem. Banka prověřuje nejen váš příjem, ale také vaše vzdělání, délku pracovního poměru u zaměstnavatele nebo dobu podnikání. Důležitou součástí ověření je také finanční historie, tedy různé úvěrové registry a to, jak klient v minulosti splácel své finanční závazky.

Kromě toho je nutné mít zastavenou nemovitost, která je formou zajištění pro splácení hypotéky. Je možné zastavit jak koupenou a rozestavěnou nemovitost, tak i nemovitost třetí osoby, ale pouze s jejím souhlasem. Hodnota nemovitosti se stanoví na základě znaleckého posudku. V některých případech banka posuzuje hodnotu nemovitosti podle vlastních kritérií. Pokud banka ocení nemovitost nižší částkou na základě vlastního interního ocenění, bude se při stanovení výše hypotečního úvěru řídit vlastním oceněním.

Jaký je proces schvalování hypotéky

Kvalifikace na hypotéku znamená projít celým procesem od první žádosti až po konečné schválení a poskytnutí hypotéky. Celý proces má několik fází a začíná podáním žádosti spolu se všemi potřebnými dokumenty. V závislosti na tom, co všechno klient dokládá, kolik si půjčuje, jakou má bonitu a jakou nemovitost zakládá, trvá vyřízení hypotéky dlouho.

Podání žádosti - na základě krátké žádosti o půjčku na pobočce, souhlasu se zpracováním osobních údajů a osobních údajů banka provede rychlou kontrolu v bankovním úvěrovém registru, zda vůbec může žadateli hypotéku poskytnout. Kontroluje se zejména finanční historie žadatele a dostupné informace o jeho úvěruschopnosti.

Klient poskytuje dokumenty - klient poskytuje potřebné dokumenty o výši příjmu, list vlastnictví kupované nemovitosti, znalecký posudek, návrh kupní smlouvy. Banka ověří výši a druh příjmu, ověří bonitu klienta, podívá se také na hodnotu nemovitosti a případně ověří splnění dalších podmínek.

Před schválením hypotéky si to banka ověří:

- zda je žadatel zaměstnán nebo podniká
- zda má žadatel pravidelný příjem přijatelný pro banku
- výši příjmů žadatele, ať už ze zaměstnání nebo z podnikání
- zda je pracovní poměr na dobu neurčitou nebo jak dlouho žadatel podniká

Příjmy, které banky akceptují při žádosti o hypoteční úvěr:

- příjmy ze samostatné činnosti
- příjmy z podnikání
- příjem z pronájmu nemovitosti
- rodičovský příspěvek
- příspěvky nebo výživné na děti
- příjmy ze starobních, invalidních a vdovských důchodů z příspěvku na péči
- za určitých podmínek přijímají banky také diety

Banky obvykle zkoumají průměrný příjem za posledních 6 měsíců v případě zaměstnání a za poslední zdaňovací období v případě příjmů z podnikání. Současná pandemie koronavirů má dopad na přijímání příjmů podle odvětví, ve kterém klient pracuje. Omezení se týkají zejména stravování, cestovního ruchu, kultury, služeb nebo příjmů ze zahraničí. Existují banky, které jsou schopny individuálně posuzovat příjmy z výše uvedených sektorů, a některé z nich se řídí stanovenými pravidly plošně.

Schválení hypotečního úvěru - na základě žádosti, podle posouzení klienta a ocenění zřizované nemovitosti, nabídne banka žadateli schválení úvěru za stanovených podmínek. Jedná se především o podmínky týkající se výše hypotečního úvěru, doby splácení a úrokové sazby. Pokud klient návrh přijme, banka úvěr schválí.

Celý schvalovací proces je individuální. Trvá to několik dní nebo i několik týdnů. Pro každou banku a každého klienta může být jiný.

Podpis smlouvy a čerpání úvěru - poté, co klient návrh schválí a jsou-li splněny podmínky pro poskytnutí hypotéky, jsou podepsány úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a další potřebné dokumenty. Po obdržení návrhu na hypotéku v katastru nemovitostí banka uvolní finanční prostředky podle dohody, a to buď na zaplacení kupní ceny, nebo na zahájení výstavby nemovitosti.

Před přijetím úvěru banka požaduje, aby byla nemovitost pojištěna na částku nejméně rovnající se výši úvěru, a zároveň aby bylo vybráno pojistné za pojištění nemovitosti ve prospěch banky.