Budete pronajímat byt? Na co si dát pozor a čeho se vyvarovat?

Investice do nemovitosti a její pronájem je dobrou volbou pro zhodnocení. Pronájem bytu se zdá být ideální volbou, jak si zachovat sílu peněz a vytvořit pasivní příjem. Pronájem bytu znamená, že se jeho vlastník dočasně vzdává práva na jeho užívání ve prospěch jiné osoby - nájemce, ale na druhé straně také znamená právo vybírat od nájemce nájemné. Abyste měli jistotu, že nájemník bude platit nájemné včas a nezničí vám byt, musíte si dát při výběru pozor. Především neváhejte požádat o různé potřebné dokumenty, které prokáží jeho solventnost a serióznost.

Pokud individuální pronajímatel poskytuje pouze základní služby spojené s pronájmem nemovitosti, nepotřebuje k tomu živnostenské oprávnění. Naopak pokud chce fyzická osoba, která je pronajímatelem, poskytovat při pronájmu nemovitosti jiné než základní služby (např. úklidové nebo stravovací služby), může tak činit pouze na základě živnostenského oprávnění.

Co musí obsahovat nájemní smlouva

- Popis místa, kde se nemovitost nachází, a rozsah využití,
- výši nájemného a výši plateb za služby spojené s užíváním nemovitosti a způsob jejich výpočtu,
- popis zařízení a vybavení bytu a popis stavu bytu; pokud je byt vybaven nábytkem, musí být vypracován také inventární seznam předmětů v bytě,
- práva a povinnosti nájemce a pronajímatele,
- podmínky výpovědi nájemní smlouvy ze strany nájemce i pronajímatele a také výpovědní lhůtu, pokud nájemní smlouva výpovědní lhůtu nestanoví, platí zákonná tříměsíční výpovědní lhůta, která začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po skončení měsíce, v němž byla výpověď doručena.

Zákon výslovně nestanoví, že nájemní smlouva na byt musí být písemná. Není-li nájemní smlouva uzavřena písemně, musí být o jejím obsahu sepsán alespoň protokol. Nájemní smlouva může být uzavřena buď na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. Není-li ve smlouvě sjednána žádná doba, má se za to, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou.

Nájemní smlouvu nepište sami, nechte si poradit a sepsat od právníka nebo se obraťte na realitního makléře, který má zkušenosti a přehled. 

Práva a povinnosti při pronájmu bytu

- pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání,
- nájemce bytu a osoby žijící s nájemcem ve společné domácnosti mají vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu, drobné opravy v bytě související s užíváním bytu a náklady spojené s běžnou údržbou bytu hradí nájemce,
- nájemce je povinen na vlastní náklady odstranit závady a škody, které v bytě nebo v bytovém domě způsobil on nebo jeho spolubydlící. Pokud si to nepřeje, opravu provede pronajímatel na náklady nájemce,
- nájemce nesmí bez souhlasu pronajímatele provádět stavební úpravy nebo jiné podstatné změny v bytě, a to ani na vlastní náklady.

Platba nájemného

Výpočet nájemného, způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, kdy je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, změny podmínek nájemní smlouvy stanoví zvláštní právní předpis.

Kromě výše nájemného by měl být v nájemní smlouvě uveden také způsob platby a datum splatnosti nájemného, tj. datum, do kterého je nájemce povinen nájemné zaplatit. Pokud nájemce nezaplatí nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po jejich splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení. Výše poplatku z prodlení je stanovena nařízením vlády a činí 0,5 % z dlužného nájemného za každý den prodlení.

Aby nedošlo k nejasnostem při ročním vyúčtování nákladů spojených s užíváním bytu (voda, plyn, elektřina), je vhodné v nájemní smlouvě uvést, jakým způsobem budou vypořádány případné nedoplatky nebo přeplatky z vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu.

Pronajímatel požaduje, aby nájemce zaplatil kauci, která se obvykle rovná jednomu měsíčnímu nájemnému. Kauce slouží pouze jako jistota pronajímatele pro případ poškození bytu nebo jiného porušení povinností nájemce (neplacení nájemného atd.). V případě, že k takovým situacím během trvání nájmu nedojde, je pronajímatel povinen po skončení nájmu vrátit nájemci kauci v plné výši.

Opravy a úpravy v pronajatém bytě

V případě nedostatků v bytě, které brání nájemci v řádném užívání bytu, je nájemce povinen oznámit je bez zbytečného odkladu pronajímateli a umožnit jejich odstranění a pronajímatel je povinen nedostatky odstranit. Pokud pronajímatel neodstraní vady ani po upozornění, je nájemce oprávněn odstranit vady v nezbytném rozsahu na vlastní náklady a požadovat po pronajímateli náhradu vzniklých nákladů. Pokud tak nájemce neučiní do šesti měsíců od odstranění nedostatků, toto právo zaniká.

Platí i opačný postup. Pokud nájemce neprovede drobné opravy a běžnou údržbu v bytě včas, je pronajímatel povinen na to nájemce upozornit, a pokud je neprovede, má pronajímatel právo provést drobné opravy sám na své náklady a požadovat po nájemci náhradu. Nájemce je rovněž povinen odstranit závady a škody způsobené jím nebo osobami, které s ním v bytě bydlí. Pokud je neodstraní, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady odstranit a požadovat po nájemci náhradu škody.

V případě stavebních úprav bytu může nájemce tyto úpravy provést na vlastní náklady pouze se souhlasem pronajímatele. Pronajímatel je oprávněn provádět úpravy v bytě pouze se souhlasem nájemce, který však může souhlas odmítnout pouze ze závažných důvodů.

Pojištění pronájmu

Jednou z prvních věcí, kterou by měl pronajímatel před poskytnutím pronájmu udělat, je pojištění pronajatého majetku a odpovědnosti za škody. Pronájem bytu rozšiřuje počet rizik spojených s užíváním bytu nájemcem. Je důležité, aby pronajímatel věděl, jaká pojistná rizika existují a jak ovlivňují pronajímatele a zejména nájemce.

Pojištění odpovědnosti je velmi důležitým druhem pojištění. Vzhledem k tomu, že majitel pronajaté nemovitosti odpovídá i za škody, které nájemník v domě způsobí ostatním, například vytopí sousedy, je důležité s takovou situací počítat a připravit se na ni.

Je především ve vašem zájmu, abyste jako pronajímatel měli dostatečné, a tedy co nejširší pojistné krytí. Doporučuje se, aby pronajímatel zahrnul povinnost nájemce uzavřít pojištění odpovědnosti přímo do nájemní smlouvy mezi povinnosti nájemce. Nájemce může v jedné pojistné smlouvě pojistit nejen svou odpovědnost vůči třetím osobám, ale i vůči pronajímateli, a také své vybavení nebo zařízení, které si do bytu přinese.

Podrobně si prostudujte pojistnou smlouvu a věnujte zvláštní pozornost pojistným částkám pro konkrétní rizika. 

Jak najít vhodného nájemce?

Abyste měli jistotu, že nájemník bude platit nájemné včas a nezničí vám byt, musíte se ujistit, že jste si vybrali dobře. Existují bezproblémoví nájemci, jen je třeba mít trpělivost při jejich hledání. Při schůzce by měl mít pronajímatel o budoucím nájemci určité informace. Proč si vybral váš byt, zda je kuřák, zda má domácí zvířata, kde bydlel předtím a proč se chce odstěhovat, zda pracuje a má pravidelný příjem (můžete ho požádat o předložení pracovní smlouvy), zda bude bydlet sám nebo s manželkou a dětmi.

Nájemce by neměl mít záznam v trestním rejstříku, být na seznamu dlužníků nebo v hledáčku exekutorů.  Pokud budete pronajímat byt studentům, vyžádejte si doklady od jejich ručitele.

Chcete pronajmout nezařízený nebo zařízený byt?

Pokud chcete pronajmout nezařízený byt, musíte počítat s tím, že mnoho nájemníků nenajdete.Pokud budete pronajímat zařízený byt, nájemníci jsou ve výhodě a neměl by být problém někoho najít. Za nezařízený byt nelze požadovat tak vysokou částku jako za byt s nábytkem a příslušenstvím. O nezařízené byty mají zájem nájemníci, kteří chtějí v podnájmu zůstat delší dobu. Zejména rodiny a páry, které si chtějí byt vybavit podle svých představ.

Za zařízený byt můžete požadovat vyšší nájemné. V závislosti na způsobu vybavení můžete nájemné předražit a vybrat si solventnější nájemníky. Zařízený byt je vhodný pro krátkodobé pronájmy, tedy pro lidi, kteří budou byt využívat jen krátkou dobu.

Pronájem nemovitosti na černo se nevyplatí

Pokud pronajímáte nemovitost (s výjimkou pozemku) a nemáte u místního finančního úřadu zaregistrovanou podnikatelskou nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost (např. jako živnostník), jste povinni tento příjem u finančního úřadu zaregistrovat.